夏休み グアム 2019/8f:id:Uppermiddle:20191002223156j:image
夏休みはマイルで特典航空券が取れたこともあり再びのグアム。
今回はヒルトン。
これもシュノーケリング向きという理由で選んだが、海に行ったのは一回。
うちの子はあまり海は好きではないようだ。
プールは4つくらいあるものの、子供の足の着くプールがスライダープールと赤ちゃん用のプールだけというなかなか子供に厳しい仕様。写真の大半は大人も足がつかない。
アームヘルパーはつけているもののやはり長くプールに入っているのは大変のようでそんなに長くはプールで遊べなかった。
スライダーは何度も何度も滑ってたけど。
部屋はスイートを予約していたけれどもアップグレードでエグゼクティブスイートに。
奥にダイニングルーム的なものがあって、その手前のスペースにレジャーシートを敷いて下の子のスペースを作成。持っててよかったヒルトンオナーズ。
長めのソファーは上の子のごっこ遊びの舞台として有効利用。
ラウンジは期待していくと爆死する内容。
カクテルタイムのビールもぬるい。食べ物もほとんどないようなもの。
ホテルのプールは今一つ楽しめてなさそうだったので、一日はオンワードビーチリゾートのプールに二人で出張。
浮き輪スライダーも一つは滑れたが、途中で足を怪我するというハプニング。プールの人に消毒してもらったり持ってきてた防水絆創膏を貼ったりでどうにか遊びを継続。
昼過ぎに来て、閉館まではのんびり遊べた。波のプールの時間をちゃんと把握してなかったのは反省点。
あと、入ってみると想像してたほどは広くなかった印象。子供の滑れるスライダーが少なかったせいもあるか。
あ、施設内の着替えロッカーはトイレと建物が共同なので、ちょっと臭かった。
ANAインターコンチネンタル 東京 2019/8
夏の期間はANAインターコンチネンタル東京で屋外プールがオープンしてる。
IHGアンバサダーの週末無料特典を使って二連泊してみた。
クラブラウンジはかなり広く作ってあってテーブル間のスペースも広め。
奥のソファー部分も使いやすい。
注意すべき点は、カクテルタイムは子供がラウンジに入れないこと。
たまたま、お盆シーズンのため時間限定で入室可能になっていたが、初日は遅めの到着になったのでその時間を過ぎてしまった。
が、気を利かせてくれてラウンジの手前の端にある、扉で区切られた会議室を使わせてくれた。そこに大人がラウンジからいろいろと持ってくるのはオーケー的な例外的処置。
ありがたい。
ホットミールは別注でもってきてもらう。制限はないのでいくつか頼めばおなかも膨れる。
部屋からの景色はなかなか良好。
ソファー～窓は子供スペースとしても使いやすい。
プールは浮き輪が大量。
飛行機の浮き輪も置いてあった。大人が結構長いこと使ってたのは微妙だが、うちの子も乗れて楽しそうにしてた。
ただ、浮き輪はかなり大きくて、子供が一人でつかまるのにはちょっと向いてない。
結局三日目はプールに行かなかったな。
グランドハイアット東京 2019/7
写真ないない！
六本木ヒルズの駐車場に入らなければならないので、駐車場に入るのに外で並ぶ。結構並んだ。
中に入ってしまえばホテル駐車場まではスムースで、バレーパーキングなのであとは楽だが。
42平米なのでお部屋はそこまで広くはないが、作りは良好。
ホテルは高層階にあるわけではないので景色を楽しむ感じではない。
クラブラウンジはとっても広く作られてる。
ティータイムに関しては特にこれといって何もなかったが、カクテルタイムのメニューは豊富で食事としても使えるレベル。
何より、端っこに子供用のスペースがあるのが秀逸。
下の子が落ち着かない年になってきたけれども、ここならワンチャンあるか？
子供が小さい人にはお勧め。
プールは広々プールに広々ジャグジー。
うちの子はプールに入ってもすぐにジャグジーに行ってしまう。
あったまった体でまたプールに入るもののすぐにまたジャグジー。
朝食はラウンジではなく、フレンチキッチンのビュッフェに。
子供のいなかった頃に何となく夫婦二人で食べに来たのを思い出した。
グアム GW 2019/5
GWに子供たちの初の海外良好でグアムへ。
ニッコーに宿泊。
ラウンジはドリンクを飲む休憩所としてはまあまあ。食事として利用するのはちょっと厳しい。
娘は大きな熊のぬいぐるみがお気に入り。
プールは子供はライフジャケットを無料で借りられる。
足のつかないところも多いので子供用プールがお気に入りでした。
シュノーケリングが楽しいという理由で選んだホテルだが、海には一度しか行かなかった。マスクの中に塩水が入ってくるのとか、いろいろと嫌だったり怖かったりしたみたい。
スライダーはボードに乗って滑り降りるもので、長め。楽しそうだけど娘は年齢的に無理だった。
が、一度だけお兄さんに特別に滑らせてもらったものの、怖かったようでその一度だけで終わった。
新居を探して、新築マンション駄目だし紀行
2019年現在、妻、子供二人と傍湾岸地域に居住中。
現在の住居は2LDKのマンションであり、将来的に子供部屋を作るには部屋が足りないのでいつかは引っ越しが必要。
では、いつ引っ越すのか。
ポイントとなるのは上の子の年齢。
上の子は今、年中。小学校受験も考えていないわけではないが、私立ならどこでもいいとは思っておらず、また周囲には一部の私立小学校をお勧めしない意見もあり、受験は一、二校くらいに絞って、だめなら公立だな、と。
とすると、小学生になってからの引っ越しだと転校させないために、近場での引っ越しにならざるを得ない。
果たして子供部屋が必要となったときに丁度いい物件が見つかるか。望ましいのは100平米～の３LDK。お出かけに車があった方が便利なので駐車場確約物件が希望だ。
新築マンションの計画が、近所であるため当てがないわけではないものの、そのマンションに積極的に住みたいというわけでもなく、、、
とすると、小学校に上がる前に新居を探したほうがいいのではないだろうか、と考え付いたのが今年の初め。
新築マンションで竣工が小学校入学後になる場合、やむを得ず、引っ越し先周囲にワンルームなどを買って住民票を移すなどの小細工もあり、として新居の検討を始めたのだが、、、
- １．MID TOWER GRAND
- ２．パークコート 文京小石川 ザ タワー
- ３．パークハウス 三田タワー
- ４．ブランズタワー豊洲
- ５．ブランズ愛宕虎ノ門
- ６．SHIROKANE the SKY
- ７．ブランズタワー芝浦
以下、予定
８．～
１．MID TOWER GRAND
記念すべき第1号。
すでに何期目か忘れたものの出遅れ感満載。
パチンコ屋が下に入るという話を聞いていてどうかと思ったものの、同線は別だし、もともと町にあったものなんだから気にするほどのこともなかろう。
有楽町線、大江戸線の二路線利用可能な月島駅至近。直結のCAPITAL GATE PLACE THE TOWERには勝てないものの便利なのは間違いない。CAPITAL GATE PLACE THE TOWERはそりゃあ便利なんだろうが、便利だからか？中古があまり出てこない。指名買いで外に漏れてこないのかもしれないが、後々、リハウスに広い部屋が出たら教えてくださいと言っても、検討中に出てくることはなかった。そもそも希望の広さの部屋はおそらくかなり少ないのだろう。
話はMID TOWER GRANDに戻るが、100平米越えの部屋は上層2フロアにある。駐車場優先権付。
我々が見に行った時にはすでに残りは南向きと東向きの二部屋。
天井高は最大で3m。あまり下がり天井は気にならなかったような。
内装に関しては居住中の部屋と比べると一段落ちる感じ。まあ、時期の違いが大きいものと思われ、そこは妥協せざるを得ない。
東向きの部屋はお見合い部屋になってしまうので却下。
南向きはベランダも広いし、間取りもきれい。ただ、眺望が。抜けてはいるんだけど何も見るものがない。豊洲のビルと遠くに小さくゲートブリッジが見えるくらいか。 ん～。どうなのかな、これ。
とりあえず探し始めたばかりだし、すぐに決めなくてもいいよね、と、即決しないことに。
すると数日で、申し込みが入った、との連絡が。
この時点ではまあ、仕方ないね、と気楽に考えていたのだが、、、
２．パークコート 文京小石川 ザ タワー
土地勘がないわけではないレベルの春日駅直結パークコート。これもすでに2期からの検討開始で出遅れ感あり。
ロビーやアクアガーデンの予想図はなかなか素敵。
だが、低層に商業施設が入るために住宅に上がるのにエレベーターの乗り換えが必要なのはちょっとめんどくさい。
100平米越えの3LDKはプレミアムフロアと非プレミアムの上層階にあり。
パークコートって、よく知らないけど三井の高級ブランドだよな、くらいの認識はあったので期待に胸を膨らませてモデルルームに。
まずは通常フロア。
、、、天井低くない？
最大2500って解放感が少し足りないような気がしてしまう。住んでたら慣れるのかな。
内装のグレードも正直MID TOWER GRAND（プレミアム）の方がよかったよね、これ。
まあ、通常フロアだからかな。よし、次、プレミアムフロアだ！
あれ？天井高くなくない？
2700mmだと、すごく開放的とは言えないな。でもキッチンとか廊下とかが通常の2200～2250から2400～2450になっているので、圧迫感は全然感じなくなった！
内装の感じもMID TOWER GRANDのプレミアムと同等かちょっといいくらいの感じがするぞ！買うならプレミアムか！
しかし、洋室の一つはリビングインだ。子供部屋にすると一人はリビングイン、一人はそうでないとなって差ができてしまう。いいのか？
しかもここのドアを考えるとソファと部屋の入り口が干渉するぞ。なにこれ、使いにくくない？
その点、通常フロアはリビングインの部屋はないぞ。
リビングダイニングはちょっと変な形だが、私の書斎的なスペースも作れなくもない。子供部屋は広くないが対照的で差がないし、天井の高さには慣れるだろうと考えて、こっちなのか？
とーこーろーがー
駐車場優先権はプレミアムのみであった。まあ、当然といえば当然なんだが。しかし、すごいのはプレミアムフロアだと希望すれば2台でも確保可能という太っ腹、というか優遇っぷり。
そうするとプレミアムを買うしかないのか？間取りの微妙さに目をつむるのか？
いや、しかし、そもそも、ここに3億近い金額を出していいのか？
駅直結といえど春日、だぞ。不便な立地ではないけれども、言っちゃなんだが、そんなにパッとする感じでもないぞ。大規模タワーのプレミアムで周辺相場を参考にするのにも限界があるとはいえ、ちょっと高すぎません？
（子供が大きくなってもここに住んでたら、東大に入れなかったらちょっと切ないぞ）
通常フロアなら2億ちょっとだけど、駐車場が抽選だから厳しい。
眺望はいずれの部屋も特にみるものなし。
個人的な事情（職場アクセス）も考えると月島が春日に比べていいとは特に思わないけれども、特に劣ってるとも思わない。直結分は乗換分で相殺される感じだし。
これはMID TOWER GRANDの方がよかったのではなかろうか？あっちは2億前後で買えたわけだし、、、
３．パークハウス 三田タワー
いや、全然よくわからない場所。慶応って三田にあるんだっけ？くらいの感覚。
友人の勤務先が近い。ついでに住所も近い。
100平米越えの3LDKは上層2フロア、、、？に、ない？
プレミアムフロアには確かに100前後の部屋があるのだが、なぜかすべて２LDK。
下のフロアには一応３LDKはあるが、、、
と思ったら、メニュープランで３LDKにできた。
が、元が96平米と若干狭いこともありリビングダイニングは広くないし形もいまいち。
子供部屋も広くないし、一つは形もいまいち。
天井高は最大2700。今のトレンドはこれくらいなのかな。
内装はあんまり覚えてないけど、たぶんパークコートのプレミアムと大差なかったような。金額はパークコートの通常フロアに毛が生えた程度。
仮にも港区で、三田で、大使館隣でこの値段。やっぱ、パークコート文京小石川、高すぎません？
モデルルームを見た後に、現地まで足を延ばしてみたところ、、、
生活利便施設は周囲にあまりない。スーパーは直近がまいばすけっと。もうちょっといくとマルエツプチ。大型スーパーは近くになさそう。
駅からマンションまで歩く途中にもせいぜいドラッグストアがあるくらい？
高台にあるのはいいけど、毎日の坂の上り下りがあるということでもあり、、、
赤羽橋も、三田も、田町も近くはない。
赤羽小学校は人気らしいので、そこに通えるくらいのはメリットか。
しかし、上層2フロアの基本間取りが２LDKというのは子育て世帯は本来のターゲットではないということだよな。
実際、引退後に夫婦二人で住むには閑静でいいのかもしれない。
４．ブランズタワー豊洲
今までの三つより明らかに規模が大きい。どうなるのか結構前からチェックしてた。
100平米越えの3LDKはプレミアムとロイヤルプレミアムに。
モデルルームはプレミアムはなしで、ロイヤルプレミアムのみ。事前案内会に妻が行っただけですが、内装はそれなりとのこと。天井高が最大3mなのは今回検討した中ではMID TOWER GRANDに並んで一番高いが、ネットでよく話題になる下がり天井は気にはなるとのこと。
プレミアムフロアは最大2750。パークコートやパークハウスよりちょっと高い。一般フロアでも最大2600だから下がり天井は置いておくとすると天井高は頑張っている感じだ。
問題の一つは駐車場。平置き、1950、1850の三種類があって、なんと、高い順に14部屋に平置きの優先権、のみ。
高くなければロイヤルプレミアムであっても優先権なし。これって結構あたらしくない？ざっくり2.5億がライン。
北西の優先権付きの部屋が検討対象か。眺望は良好。少し遠いけどレインボーブリッジと、勝どきマンション群の向こうに東京タワー。晴海フラッグができても特に大きな影響はなさそう。
でもベランダ手すりが透明じゃなかったりするの？うわ、確認するのめんどくさ。
さて、それで、豊洲に2.5億、出します？
いや、これならパークコート文京小石川の方がまだ分かる？いや分からない？
分からなくなるくらい、よく分からない値段だ。
プレミアム3フロアにはそれ用にエレベーターがあって特別感があったりする。感というか、ホールでの待ち時間、途中での開閉、乗り降りが少ない、と現実的に利便性はかなり高いだろう。
でも、ほかのフロアの人たち（管理費は均等割り）の目が気になって、すみません、、、って感じになりそう。
結局4階でエレベーター乗り換えあるし。
パークコート文京小石川は、商業施設との分離という納得せざるを得ない理由があったからいいけど、中間免振の採用って、必要だったのだろうか。
駅近メリットが幾分か相殺されるよね、これ。プレミアム3フロアは4階までの時間が短いから、相殺分をさらに相殺してるのか？（混乱）
ついでに駐車場に行くのに、もう一回エレベーターを乗り換えなくちゃならないのはめんどくさい。
また個人的な事情だけれども、豊洲駅より月島駅の方が職場アクセスがいい。
ついでに中央区だと、抽選に通ればではあるが特認校に通うという区立学校の選択肢がある。
豊洲は子供が多すぎて習い事をさせるのが大変という話はよく聞くし。
やっぱり、MID TOWER GRANDを買えばよかったんじゃない？
５．ブランズ愛宕虎ノ門
神谷町2分の虎ノ門アドレス。
桜田通を渡る必要があるけれども新ヒルズも徒歩5分程度とワクワクできる立地。
敷地内に歴史あるアイスクリーム屋さんが入るもの、アクセントとしていい気がする。
内装のグレードは今回検討した中で、最上。
天井高は折り上げ部で2950を確保。
リビング扉の高級感は頭二つか三つは抜けている。
そしてスイッチ類は壁がへこんでいるところに設置されていてスイッチによるでっぱりがない。これは初めて見た。すごくかっこいい。
施錠、開錠を外出先でも遠隔でできる。しかも主寝室の扉はさらに別の鍵がついており、主寝室（貴重品などを置いておく）だけ施錠して、外出中にハウスキーピングを頼むなどもできる仕様。
どうやら東急は豊洲では全く本気を出していないようである。いや、立地が違うから仕様もそりゃ変わるんだろうけど。
コンシェルジュを介さずにインターホンからタクシーを呼べる、グーグルホーム標準装備といったプラスアルファも用意。
うーん。これは、正直、ありな気がする。
100平米越えの3LDKは上層2フロアに二種類。
南東の部屋は南は向かいのウェリスタワーがかぶってくるけれどもウェリスタワーの脇から東京タワーが見えるのはポイントが高い。
広さ自体も違うけれども、間取り的にももう一部屋より使いやすい気がする。リビングインの一部屋も入り口を変更してしまえばよいし。
だがしかし、東のお隣は住友がこちらより大きなマンションを建設予定でお見合い部屋になる予想、、、
南西角はそもそもリビングインがない。眺望も東京タワーは見えないけれども新ヒルズを見上げるのは悪くないのではなかろうか。
ただ、リビングの形が少し使いにくい。あえてアイランドにしなくてもよかったのでは、とも思う。ダイニングテーブルとテレビボードの配置が難しい、、、
そして値段も3億ちょい。
パークコート文京小石川の28500より納得感はあるし、十分検討の余地ありなのだが、やはりちょっと、高い。買えるか買えないかでいうと買えるけれども、富裕層でない私にしては住居に振りすぎな感じがする。
周辺環境に関しては、残念ながらあまり住みやすいとは言えない。
スーパーは直近が成城石井。駅の反対の坂の途中にマルエツプチがある。まあ何とかなると言えば何とかなる。三田と比べるとマルエツプチが近い分ましか。
小学校は御成門小学校まで大通りを5分歩くだけで行けるのは安心感ある。
が、子供向けという点では、近くに小児科クリニックはなさそう。慈恵会医大病院は近いがちょっとしたことでかかるのには向いていない。子供の習い事も近くにはないから、広尾か麻布十番などに移動しなくてはならない。
本格的に検討したが
・リビングダイニングが使いにくい。
・子供向け施設が少ない。
・金額が高い。
・↑を考えると、次の引っ越しの際、ファミリー向けの３LDKは売却がスムースにいかないかもしれない。実際に我々もどうかな？と思っているわけだし。
ということで、残念ながら今回はパス。
しかし、今までで一番いい物件でした。新しいヒルズとかを考えると大人としてはとても楽しい立地。子供がもっと大きかったら、買ってたかもしれないな。
６．SHIROKANE the SKY
山手線内最大戸数とのこと。
白金付近ははっきり言って行ったことがない。ので土地勘も何もありはしない。わざわざ出かけていくところではない気がする。高級住宅街的には名前を知っているといったところ（白金台の方が主のようだが）。
羽田の新航路のことを考えてそもそも検討対象外にしてしまった。
大概の人が問題ないと言っているようだが、こんな高い買い物で、分かっているリスクを負う気はしない。
日中家や周辺に誰もいない一人暮らし、DINKSの人にはいいんだろうけど、子育て世帯には気にするなというのが難しい。気にしない人は気にしないだろうし、慣れる人だっているかもだが、逆に気になって仕方なくなる人もいるだろう。
専業主婦や小さい子供は家にいる時間が長いし、近くの公園で遊ぶことだってあるだろう。
さらにE滑走路までできてしまったら。
ほかにもネットで情報をみているだけでも今一つな点が少し。
・web公開されている間取りは、ほとんど一部屋リビングイン。
・エレベーターが8基/1,200戸は少なくない？（例えばブランズタワー豊洲の一般フロアは9基/1100戸）
しかも、お高いんでしょう。
７．ブランズタワー芝浦
友達の家がセカンドハウスで芝浦のタワーマンションを持っていて、一度遊びに行ったなぁ。
近々販売予定の新築ということで、とりあえずエントリーしといたら、営業さんが土曜日に説明に来てくれた。
やはり田町8分はやや遠い。マンション前にいくつかバス停があるものの、それほど頻繁にバス便があるわけでもない。
リビングインを避けるという点では間取りはきれいなものが多い。
広さ、眺望的には南東角一択。
だが、豊洲とかも考えると平均坪単価は500くらい？最上階の角は700～800くらいとすると125平米で28000くらい？
芝浦にしては、高いような。
不動産投資って難しそう。
先日、名古屋に行った際、本業をほっぽらかしてなぜかモデルルーム見学に行った友人が。
そこで聞いてきた名古屋の新築マンションの情報（価格や固定資産税、管理費等、想定賃料収入）を帰りの新幹線で整理したところ、、、
素人知識で間違っているところも多々あるかと思うものの、いずれにせよ、儲かることはなさそうな感じ。
キャッシュフローのマイナスが大きいので20年後売却とかでもたぶん儲からない。
この表はローン金利の低下や空室リスクや賃料低下を無視、物件価格の下落も緩やかな設定でかなり甘いというのに。表面利回りも5％で悪くないと思うが。
都市計画税がかかればもう少しキャッシュフローも悪くなるな。個人事業税も忘れてたわ。
税率が低い人や法人であれば、多少はキャッシュフローが改善して最終損益はプラスになるかもしれない。
不動産投資で利益を上げてる人はよっぽど利回りのいい物件を買っているのか？
この表には入っていない経費があるのか？
世の中には謎が多い。
ちなみに一括で買ってしまえば、さすがに年間90万円程度のプラスが発生。が、これならインデックス投資で良いような。一括で買うまで貯める必要もないし。
| 物件価格 | 4000 | |||||||
| 頭金 | ローン金額 | |||||||
| 400 | 3600 | |||||||
| 建物価格を1/3とする | ||||||||
| 支払い（元利均等） | 管理費・修繕積立金 | |||||||
| ローン金利 | 全体/建物分金利 | 月/年 | 固定資産税 | 減価償却費 | ||||
| 2.50% | 12.9 | 2.5 | 1.9 | 22.8 | 15 | 28.3 | ||
| 年間支払い | 年間 | |||||||
| 154.8 | 30 | |||||||
| 賃料/月 | 年間収入 | |||||||
| 17 | 204 | |||||||
| 年間経費 | ||||||||
| 96.1 | ||||||||
| 所得 | 所得税・住民税 | |||||||
| 107.8 | 59.3 | |||||||
| キャッシュフロー/年 | ||||||||
| -47.9 | ||||||||
| 10年後売却 | ||||||||
| 売却価格 | 簿価 | 売却益 | 残債 | 税額 | 手残り分 | キャッシュフロー/10年 | ||
| 3600 | 3716.3 | 0 | 2860 | 0 | 740 | -479 | ||
| 最終損益 | ||||||||
| -139 | ||||||||
シャングリラ東京 2019/6
絶景かな絶景かな。
部屋の写真は用意してませんが、広い窓際にはソファがあり、スペースにも余裕が多く非常に寛げるようになっています。
そして、スリッパがとってもフカフカ。本当にフカフカ。子供用のもフカフカ。
これ、大事なことなので繰り返しました。
クラブラウンジはほどほどの広さ。
椅子の仕立てなどはかなり豪華です。
子供向けに小さな熊と大きな熊をもらえました。
カクテルタイムは子供も入れます。
メニューも非常に充実していてお肉系のメインもしっかりあって、食事、という面では最高クラスの充実度です。
なお、定宿にするカナダ人のナイスミドルがいらっしゃって、なぜかうちの子達に追加で小さい熊をくれました（スタッフに言って）w。
残念ながらうちの子は非常にシャイなので、おしゃべりをしてくれませんでしたが、、、
プールはすっきりシンプル。
タオル置きの方に別個にジャグジーがありました。
